최근 신축뿐 아니라 준공된 아파트 단지에서도
베란다 확장, 발코니 확장 공사를 원하는 사례가 늘고 있습니다.
하지만 무턱대고 공사를 시작하면 법적 위반으로 철거 명령을 받거나
주택 매매 시 불이익을 당할 수 있습니다.
이번 글에서는 공동주택 확장 법적 기준에 대해
초보자도 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.
1. 확장 가능한 범위는 정해져 있습니다
공동주택(아파트)의 경우
"공용부분"과 "전용부분"이 명확히 구분되어 있으며,
확장은 전용부분에 한해서만 허용됩니다.
즉, 다음 조건에 해당하지 않으면 원칙적으로 확장이 불가합니다.
- **베란다(발코니)**가 건축물대장상 전용면적으로 기재된 경우
- 건축법 시행령 제119조에 따라 확장이 허용된 구조일 경우
특히 "발코니 확장"은 법적으로 허용되는 예외 상황이며,
그 외 복도, 주차장, 공용 계단, 내력벽은 변경이나 확장 불가입니다.
2. 건축법 시행령 제119조에 따른 확장 요건
건축법 시행령 제119조 제1항 제2호에서는
공동주택의 발코니 구조 확장에 대해
아래 조건을 충족할 경우, 합법적 확장이 가능하다고 명시하고 있습니다.
| 구조적 안전 확보 | 내력벽을 철거하지 않아야 하며, 구조기술사 검토 필요 |
| 단열 성능 확보 | 기준 단열재 두께 이상 사용 (벽체 90mm, 바닥 30mm 등) |
| 에너지절약형 창호 사용 | 복층유리, 로이유리, 기밀성 등급 등 필수 |
| 방화구획 유지 | 방화문, 방화벽 훼손 금지 |
| 공동주택 관리규약 위반 금지 | 입주민 2/3 이상 동의 없이는 공용부분 변경 불가 |
이사 후 사용검사 통과,
혹은 매매 시 불이익 회피가 가능합니다.
3. 확장 공사 시 반드시 금지되는 사항들
아무리 잘 지은 인테리어여도
아래 항목을 위반하면 불법 건축물로 간주될 수 있으니
주의가 필요합니다.
- 내력벽 철거: 건물 붕괴 위험으로 절대 금지
- 소방시설 제거 또는 이동: 소화기, 감지기 무단 철거 불법
- 방화구획 파괴: 방화문 철거, 막음 시 소방법 위반
- 공용부분 침범: 복도, 공용 창틀 확장은 전체 입주민 동의 필요
- 외벽 돌출 확장: 지정된 범위 초과 시 위법
4. 시공 후 '사용검사'는 선택 아닌 필수
확장 공사 후, 지자체에서 실시하는
**사용검사(준공검사)**를 통과하지 못하면
건축물대장에 미등록,
즉 "불법 증축"으로 간주될 수 있습니다.
이럴 경우:
- 건축물 매매 시 감가상각
- 대출 불가
- 양도세 등 세금 증가
- 지자체 철거 명령 가능성
따라서 합법적인 시공과 함께
사용검사까지 마쳐야 진짜 "확장 공사 완료"라 할 수 있습니다.
5. 실제 기준 요약표
| 확장 가능 범위 | 전용부분 내 발코니 | 건축도면 상 확인 필수 |
| 구조 안정성 | 내력벽 철거 금지 | 구조기술사 검토 필요 |
| 단열 기준 | 외벽 90mm 이상 | 바닥, 천장 포함 |
| 창호 규격 | 복층유리, 에너지 1등급 | KCL 인증제품 권장 |
| 방화 기준 | 방화구획 유지 | 소방검사 시 중요 |
| 공용부분 동의 | 입주민 2/3 이상 필요 | 복도,외벽 확장 시 |
6. 마무리 -공사는 인테리어가 아니라 "건축행위"입니다
아파트 확장은 단순한 인테리어가 아닙니다.
**건축법과 주택법, 소방법까지 걸쳐 있는 "건축행위"**입니다.
공동주택 확장 법적 기준을 정확히 이해하고
절차를 따르는 것이, 향후 부동산 거래, 자산 가치 관리에서
큰 차이를 만들어냅니다.
무허가 확장은 "불법"입니다.
전문가와 상의하고, 적법하게 시공하세요.
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